Le Regroupement inter-organismes pour une politique familiale au Québec
	Pensons famille	Volume 13, numéro 68, mars 2002

Monsieur Marc Lamarche
Président
Confédération québécoise des coopératives d'habitation
Fédération des coopératives d'habitation de l'Île de Montréal - FÉCHÎM

Familles et logement : Les coopératives d'habitation

La “crise du logement” que connaissent plusieurs régions importantes du Québec fut largement médiatisée l'été dernier, faisant quotidiennement la une des journaux et les manchettes des médias électroniques. Les évènements du 11 septembre dernier, ainsi que leurs suites, ont peut-être supplanté dans l'actualité les problèmes que connaît le Québec en matière de logement, mais ceux-ci demeurent toutefois tout aussi aigus.

En fait, la pénurie tend à s'aggraver et à s'étendre à la plupart des régions. Le taux officiel d'inoccupation se situe présentement à 1 %. En réalité, il n'y a plus de logements disponibles, particulièrement pour les familles à faible et à moyen revenu dans les régions de Montréal, Québec et Hull ! Les prévisions avancées par plusieurs des intervenants font état d'une situation encore plus dramatique pour juillet 2002.

Au début des années 90', les personnes sans emploi condamnées à rester à ne rien faire dans leur logement constituaient un drame social aux conséquences majeures et on nous a incités à faire de l'emploi une priorité. Les personnes et les familles mal logées deviennent une réalité de plus en plus présente dans notre environnement. Cette situation, pas moins dramatique et socialement inacceptable, comme la situation de l'emploi l'était, doit nous motiver maintenant à se mobiliser vers l'habitation.

Dans ce contexte, la coopérative d'habitation s'avère une alternative (trop souvent méconnues ou mal connues) pour les familles qui y trouvent un milieu de vie enrichissant et sécuritaire. La coopérative d'habitation est un milieu inclusif qui favorise la prise en charge et l'entraide, le contrôle de ses conditions de logements (et donc une amélioration de la qualité de vie) et l'acquisition de savoir-faire. La coopérative d'habitation, c'est aussi un milieu de vie qui encourage la mixité sociale, culturelle et générationnelle et où la tolérance et l'ouverture face aux différences est de mise.

1. Le contexte

• Le logement constitue un besoin fondamental
  - Disponibilité des logements ;
  - Loyer abordable ;
  - Qualité du logement et de l'environnement ;
  - Droit de contrôler ses conditions de logement si on est disposé en assumer les responsabilités.

• Une pénurie de logements :
  - Taux actuel 1 % (Québec, Montréal, Outaouais) ;
  - Juillet 2002 0 % ;
  - Hausse des coûts du loyer due à la rareté ;
  - Familles à faible et moyen revenu particulièrement touchées ;
  - Une crise symptomatique de problèmes récurrents liés au logement

• Une société en évolution
  - Vieillissement de la population ;
  - Dévitalisation des centres-villes et des régions rurales ;
  - Éclatement de la cellule familiale ;
  - Précarité du marché de l'emploi ;
  - Le virage ambulatoire dans la santé ;
  - Nécessité d'adapter les solutions à ces nouvelles réalités.

• Des besoins de services au-delà du logement :
  - Personnes âgées ont des besoins en matière de santé, de sécurité et de proximité des services ;
  - Familles monoparentales ou familles dont les 2 parents travaillent ont des besoins particuliers (garderie, entretien, etc.) ;
  - Travailleurs autonomes peuvent avoir besoins de regrouper certains services, équipements, locaux, etc. près de leur lieu de résidence.

• Un accès limité à la propriété :
  - Précarité de l'emploi;
  - Coût élevé des maisons dans les centres urbains;
  - Niveau élevé d'endettement des jeunes familles.

• Le logement : une responsabilité collective :
  - Les individus ont la responsabilité de se prendre en charge dans la mesure de leur capacité ;
  - Les intervenants du milieu ont la responsabilité de soutenir et d'outiller les individus dans la prise en charge de leur logement ;
  - L'État a la responsabilité de créer des conditions pour que chaque individu ait l'opportunité d'avoir accès à un logement répondant à ses besoins, à un coût et à des conditions acceptables.

• Des solutions orientées vers la prise en charge :
  - Par les individus eux-mêmes en premier lieu ;
  - Par les organismes et intervenant du milieu en second lieu ;
  - Par l'État en troisième lieu.

2. Le mouvement coopératif en habitation

2.1. Les coopératives d'habitation

Les premières coopératives d'habitation mises sur pieds au cours des années 40'. Elles visaient davantage la construction de maisons neuves et constituaient, en fait, de grandes corvées collectives. Le modèle privilégié depuis les années 60' jusqu'à nos jours vise, pour sa part, à faciliter aux membres l'accès à un logement de qualité en contrepartie d'un loyer abordable payé par le membre à la coopérative.

En orientant ainsi son développement vers une forme de propriété collective à possession continue, la formule coopérative en habitation a permis à un grand nombre de personnes et de familles de satisfaire leurs besoins en matière de logement, des besoins changeants, au sein d'un environnement social et économique bouleversé entre autres par l'évolution des valeurs.

La Coopérative d'habitation a pour objet principal de faciliter à ses membres l'accès à la propriété ou à l'usage d'une maison ou d'un logement. C'est un projet collectif pour l'accès au logement et le contrôle de ses conditions de logement.

• Une entreprise qui s'appuie sur des principes et des valeurs :
  - Prise en charge responsabilisation ;
  - Égalité ;
  - Solidarité ;
  - Intercoopération ;
  - Éducation.

2.2. La formule coopérative : un important vecteur de l'intervention de l'État

Depuis la fin des années 70' et, plus particulièrement, au cours des années 80', les coopératives d'habitation se sont développées à un rythme accéléré, voire spectaculaire. La coopérative d'habitation s'est en fait imposée comme la plus efficace et la plus rentable formule de livraison et de gestion du logement social. Cela lui a permis de tisser d'importants partenariats avec les différents gouvernements dans le but de fournir des logements aux familles qui en avaient le plus besoin, dans un cadre qui respectait leur autonomie et leur dignité, en plus de favoriser leur prise en charge.

En réaction aux problèmes rencontrés au cours des premiers grands projets de HLM, lesquels regroupaient parfois plusieurs centaines de résidants dans un seul immeuble, les coopératives d'habitation ont préconisé un développement à une échelle plus humaine et mieux enracinée dans leur milieu. La coopérative d'habitation typique au Québec est propriétaire de deux immeubles de 10 logements chacun.

Aujourd'hui, plus de 50 000 personnes ont choisi d'habiter et d'administrer près de 23 000 logements coopératifs. Les quelque 1 100 coopératives d'habitation en opération actuellement possèdent des actifs de plus de 800 millions de dollars et génèrent un chiffre d'affaires annuel de l'ordre de 130 millions de dollars.

2.3. Le réseau coopératif en habitation

• Début des années 1980 : mise sur pied des premières fédérations ;
• La CQCH fut constituée en 1987 ;
• Elle regroupe à présent 8 fédérations réparties sur les territoires suivants :
  - Île de Montréal ;
  - Québec, Chaudière-Appalaches ;
  - Outaouais ;
  - Montérégie ;
  - Lanaudière ;
  - Mauricie – Centre du Québec ;
  - Estrie ;
  - Saguenay, Lac-St-Jean.
  - Les autres territoires sont desservis par la CQCH ;
• Notre réseau compte près de 700 coopératives membres (13 000 familles) et une cinquantaine d'employés ;
• Nous offrons des services à plus de 350 OSBL en habitation ;
• Notre mission : promouvoir et développer la formule coopérative en habitation, soutenir les coopératives et améliorer la qualité de vie des coopérateurs au moyen de différents services ;
• Des interventions qui respectent l'autonomie et favorisent la diffusion de l'expertise ;
• Une réussite qui profite à toutes les coopératives d'habitation (membres et non membres).
  

3. Le projet de développement coopératif en habitation

3.1. Les objectifs

• La création de plus de 5 000 unités (construction neuve ou recyclage) de logements coopératifs, dont au moins 1 000 via des formules novatrices ;
• La conservation du parc immobilier appartenant actuellement aux coopératives ;
• La consolidation des entreprises coopératives existantes ;
• Le renforcement du réseau coopératif en habitation.

3.2. La clientèle

• Des individus aux besoins variés et qui sont en mesure de se prendre en charge ;
• Principalement des individus et des familles à faible et à moyen revenu ;
• Des individus qui souhaitent participer à un projet collectif ;
• Des individus différents (mixité) qui partagent les mêmes aspirations.

3.3. Les services

• Les logements développés doivent répondre de façon adaptée aux besoins des membres ;
• Le loyer payable doit être adéquat par rapport aux revenus familiaux et aux services fournis ;
• La formule coopérative en habitation est en mesure de fournir différents services connexes à l'habitation (entre autres pour les personnes âgées ou pour des personnes ayant en commun des besoins liés à leur occupation à leur situation familiale ou à leur loisir) ;
• La formule coopérative en habitation peut constituer un levier et un tremplin facilitant l'accès à la propriété par les individus.

3.4. Les grands axes

• La valorisation et la promotion de la prise en charge comme solution durable aux problèmes de logement ;
• La reconnaissance de la coopérative d'habitation en tant qu'entreprise ;
• La maîtrise d'oeuvre par le mouvement du développement coopératif en habitation ;
• Les coopératives existantes comme moteur de développement ;
• Un soutien et un environnement administratif plus souple pour les entreprises coopératives.

3.5. Les moyens

• Des modèles novateurs de coopératives d'habitation :
  - Coop de solidarité ;
  - Coop avec services ;
  - Coop avec épargnes ;
  - Coop destinée aux aspirants propriétaires ;
  - Sans rejeter les autres modèles qui peuvent parfois avoir du succès.

• Des programmes gouvernementaux adaptés à la formule coopérative et aux besoins des individus :
  - Une aide axée sur le soutien plutôt que sur l'assistance aux coopératives et aux individus ;
  - Une aide à la prise en charge au-delà d'une aide à la “ pierre ” et d'une aide à la “ personne ” ;
  - Une aide qui favorise le développement à partir de coopératives existantes ;
  - Une meilleure concertation entre les différents ministères et organismes gouvernementaux ;
  - Des programmes compatibles avec l'autonomie des coopératives et les principes et valeurs coopératives ;
  - Des procédures et des normes plus souples et mieux adaptées.

4. La rentabilité sociale et financière

4.1. La coop n'est pas une solution aux crises, mais notre projet peut en atténuer les effets et les prévenir :

• Il ne suffit pas de rechercher un logement abordable pour vivre en coop ;
• C'est un choix qui implique des responsabilités et un engagement ;
• On ne peut avoir une approche seulement consommateur de logements ;
• Mais si les formules d'habitation coop sont mieux connues et valorisées, notre projet va faire en sorte que plusieurs milliers de familles vont prendre en charge leur logement et vont ainsi être moins vulnérable face au marché.

4.2. La coop responsabilise les individus, bien au-delà du logement :

• En leur permettant d'administrer collectivement une entreprise ;
• En les amenant à travailler en groupe ;
• En faisant ressortir le lien entre les efforts investis et les avantages obtenus par rapport à leurs conditions de logement ;
• En favorisant et en améliorant l'exercice de la citoyenneté.

4.3. La coop d'habitation favorise un milieu de vie porteur de valeurs socialement positives :

• Solidarité ;
• Égalité ;
• Responsabilité ;
• Tolérance ;
• Etc.

4.4. La coop d'habitation constitue une école de vie enrichissante :

• Pour plusieurs membres de coop c'est une occasion d'apprentissage ;
• Administration ;
• Finance ;
• Bâtiment ;
• Travail d'équipe.

4.5. La coop d'habitation favorise la qualité de l'environnement urbain :

• Qualité et apparence des bâtiments ;
• Sécurité ;
• Vie communautaire.

4.6. Un développement historiquement fondé sur la conservation et l'amélioration des quartiers et des milieux de vie :

• Sauver des quartiers de la transformation en boulevard ou en centre d'achat ;
• Conservation du patrimoine ;
• Évite la transformation en condo ;
• Freine la spéculation.

4.7. Des retombées économiques importantes :

• Il ne suffit pas de rechercher un logement abordable pour vivre en coop ;
• Impôts sur le revenu et taxes au moment de la construction ;
• Impôts fonciers ;
• Activité économique accrue dans les quartiers centraux.

4.8. La formule coopérative dispose d'un potentiel de développement autonome :

• Il ne suffit pas de rechercher un logement abordable pour vivre en coop ;
• Seule formule de logement communautaire et sociale qui dispose d'un réel potentiel d'auto-développement ;
• Une infrastructure réseau existante et représentative ;
• Un développement fondé sur un actif important.

5. L'environnement économique et social des années 2000

Les valeurs sociales, l'ouverture sur le monde, les tendances démographiques, ainsi que l'environnement économique et technologique en perpétuelle mutation, constituent autant de facteurs qui contribuent à l'évolution accélérée de la société québécoise. Les impacts engendrés par les changements sociaux sur le marché de l'habitation sont nombreux et méritent qu'on s'y arrête.

5.1. Le vieillissement de la population

La combinaison du boom démographique qu'a connu le Québec au milieu du siècle dernier et la chute tout aussi soudaine du taux de natalité survenue à la fin de ce même siècle a pour conséquence un accroissement rapide du nombre de personnes âgées et de la proportion relative qu'elles occupent et occuperont au cours des décennies à venir.

Cette tendance marquée entraîne un accroissement des besoins en termes de logements et de services connexes. Elle suppose aussi une diminution des ressources disponibles pour répondre à ces besoins. Face au désengagement de l'État et à l'affaiblissement de la cellule familiale, la prise en charge par les individus eux-mêmes et par leur milieu constitue la seule voie permettant d'éviter une impasse lourde de conséquences sur le plan humain et social. Cette situation est particulièrement alarmante pour les personnes âgées ayant un revenu modeste.

Non seulement les personnes âgées doivent de plus en plus demeurer autonomes, mais pour la plupart d'entre elles, elles souhaitent également continuer à contrôler leurs conditions de logement et demeurer ainsi un moteur actif dans leur environnement, en collaboration avec leur milieu de vie immédiat.

La formule coopérative constitue la meilleure “ solution-logement ” pour les personnes âgées qui ont besoin d'une plus grande proximité de services adaptés, mais qui souhaitent et sont en mesure de prendre en charge leur lieu d'habitation et leur milieu de vie. Les législateurs, les gouvernements et le milieu, dont le mouvement coopératif, ont l'obligation de favoriser et de soutenir cette prise en charge et de la mettre à l'avant-plan des solutions utilisées.

5.2. L'éclatement de la cellule familiale

Au cours des 20 dernières années, la famille québécoise a subi de profondes transformations. L'accroissement du nombre de familles monoparentales, de familles dont les deux parents travaillent à l'extérieur et de jeunes qui quittent le domicile familial pour aller vivre seuls en constituent les meilleurs exemples.

Ces mutations ont crée ou accentué de nouveaux besoins, qu'il s'agisse de services de garderie, d'entretien et de soutien familial. Comme pour les personnes âgées, le rythme de vie accéléré de ces nouveaux ménages engendre un besoin de proximité des services, par rapport au lieu d'habitation.

5.3. La dévitalisation des zones urbaines et rurales

La dégradation économique, immobilière et sociale de plusieurs quartiers urbains, souvent les quartiers centraux, ainsi que l'abandon et l'exode de certaines régions rurales sont deux phénomènes qui comportent un coût économique et social très élevé.

Si la formule coopérative en habitation a démontré au cours des récentes années son efficacité par son implication majeure dans le processus de revitalisation de plusieurs centres urbains au Québec, il nous semble nécessaire de l'actualiser et, surtout, de mieux soutenir le mouvement dans ses efforts en régions. La place que pourra prendre l'habitation coopérative en milieu rural sera à la mesure de nos capacités d'innovation et de développement.

5.4. Le désengagement de l'État et l'avènement de l'économie sociale

Le désengagement de l'État dans plusieurs domaines, tant sur le plan économique que social, constitue à la fois un défi de taille pour le mouvement coopératif dans son ensemble, mais aussi une opportunité unique de développement, particulièrement pour l'habitation coopérative.

Le retrait total en 1994 du gouvernement fédéral dans le financement du logement social a laissé un vide immense, à peine comblé par le gouvernement provincial, par les municipalités ou par les intervenants du milieu.

Pour parvenir à répondre aux besoins criants et croissants des familles québécoises concernant un des aspects les plus fondamentaux de leur vie, soit le logement, le mouvement coopératif en habitation doit établir avec l'État et les autres partenaires sociaux, communautaires et économiques une relation nouvelle, plutôt fondée sur le partenariat que sur la dualité ou la dépendance.

Pour que nous y parvenions, il importe de créer des conditions de développement axées davantage sur la reconnaissance de la formule coopérative en tant qu'entreprise, dans le cadre d'une économie sociale. À ce titre, les axes fondamentaux priorisés par le MIC dans l'Avant-projet de politique de développement des coopératives à savoir, des outils de financement efficaces, un cadre législatif novateur et souple, le renforcement des regroupements sectoriels et la promotion de la formule coopérative, sont tout à fait pertinents.

Fédération des coopératives d’habitation de l’Île de Montréal FÉCHIM 1000, rue Amherst, bureau 201 Montréal (Québec) H2L 3K5 fechim@fechim.qc.ca www.coop-habitation.org/federations/fechim/index.asp